Wohnungseigentumsrecht: Stimmrechtsmehrung durch Eigentumsübertragung an eine von einem Eigentümer beherrschte Gesellschaft

20. Dezember 2017

Veräußert ein Wohnungseigentümer, dem in einer aus vier Einheiten bestehenden Wohnungseigentumsanlage zwei Einheiten gehören, eine Wohnung an eine von ihm beherrschte juristische Person, entsteht eine neues Stimmrecht für die Gesellschaft. Diese ist von der Ausübung des Stimmrechts auch nicht ausgeschlossen, wie der Bundesgerichtshof entschied.

In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer mit den Stimmen der Wohnungen eins und zwei, dass die Gesellschaft vom Stimmrecht ausgeschlossen wird. Gegen die Stimme des dritten Eigentümers beschlossen sie ferner die Jahresabrechnung und bestellten einen Verwalter. Die daraufhin vom überstimmten Eigentümer erhobene Klage war erfolgreich. Nach Auffassung des Gerichts wurde die Gesellschaft zu Unrecht vom Stimmrecht ausgeschlossen. Da in der Teilungserklärung der Eigentumsanlage keine Regelung zu den Stimmrechten enthalten war, gilt das gesetzlich vorgesehene Kopfstimmrecht. Jeder Wohnungseigentümer hat danach eine Stimme.

Träger des Stimmrechts ist derjenige, der im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Folglich können sich bei Anwendung des Kopfstimmrechts die Stimmrechte nachträglich vermehren, wenn ein Eigentümer mehrere Wohnungen hat und diese im Laufe der Zeit veräußert. Das gilt auch, wenn ein Wohnungseigentümer das Alleineigentum an einer von mehreren Wohnungen auf eine von ihm beherrschte juristische Person überträgt. Ein allgemeiner Stimmrechtsausschluss ist in einem solchen Fall nicht möglich. Dies kommt auch dann nicht in Betracht, wenn die konkrete Gefahr einer Majorisierung durch einzelne Eigentümer besteht. Gegebenenfalls müssen Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft mit den bestehenden Rechtsschutzmöglichkeiten gelöst werden.